Primeiro retrofit com incentivo fiscal cobra até R$ 20 mil de aluguel

São Paulo – Prometido para atrair mais moradores ao centro da capital, o Requalifica, da gestão Ricardo Nunes (MDB), estreou seu primeiro retrofit (uma reforma completa em um prédio) na última sexta-ferira (27/10). Mas, no lugar de ser destinado a famílias que queiram morar no centro, o edifício tem um só dono, que vai alugar as unidades em um modelo de negócio parecido com o Airbnb e com valores mensais entre R$ 5,5 mil e R$ 20 mil.

O programa da Prefeitura dá isenção de IPTU por cinco anos para prédios restaurados e isenta as construtoras do pagamento do ITBI, imposto pago na transferência de propriedade dos imóveis, em um programa prometido para atrair mais moradores para o centro.

Na estreia, o programa servirá para potencializar a taxa de retorno de uma empresa que trabalha com retrofits no centro, voltada para o mercado de alto padrão.

O prédio, cuja reforma foi feita pela construtora Planta.Inc, foi apresentado à cidade nesta sexta, em uma festa que contou com o prefeito Nunes. Trata-se do edifício Renata Sampaio Ferreira, um dos ícones modernistas do centro velho, do arquiteto Oswaldo Bratke, localizado na frente do Copan, na Vila Buarque, região central.

O prédio ficou praticamente abandonado por dez anos, com apenas dois inquilinos em seus 12 andares, antes da obra da empresa. Agora, ganhou unidades de 25 a 250 metros quadrados.

O Requalifica faz parte de um pacote de Nunes que, segundo promessa do prefeito, deverá atrair 200 mil moradores para a região central.

Primeiro retrofit com incentivo fiscal

A Tebas By Blueground, empresa de gestão brasileira e propriedade norte-americana, tem uma parceria com a Planta.Inc para gerenciar e alugar os apartamentos, por períodos que vão de fins de semana a alguns meses. O valor das diárias varia de R$ 500 a R$ 2 mil.

Segundo Leonardo Morgatto, CEO da Tebas By Blueground, a empresa já administrava cerca de 2 mil imóveis na cidade antes de entrar no negócio facilitado pelos incentivos públicos.

“Eu aluguei o prédio inteiro da Planta e agora vou colocando meus inquilinos”, afirma. “O foco é que eles usem os programas da Vila Buarque, que é tão forte. Então, eles dormem aqui e aproveitam a região para restaurantes, bares”, disse, ao Metrópoles.

O CEO da Planta.Inc, Guil Blanche, destacou que o programa da Prefeitura aumenta a taxa interna de retorno, o lucro, da construtora, de forma a cumprir o objetivo de estimular retrofits.

“Quando vocês está fazendo um prédio do zero, o que se chama de greenfield, você tem uma certa taxa interna de retorno que o retrofit não consegue, muitas vezes, se comparar”, afirma. “O Requalifica veio no sentido de equalizar a taxa interna de retorno de um greenfield para um retrofit, para que o empreendedor imobiliário tenha desejo, incentivo, para começar a investir em retrofits e ocupar prédios que subutilizados ou abandonados.”

Blanche afirmou que os números variam diante de uma arco amplo de variáveis mas, em linhas gerais, o prédio erguido do zero poderia ter uma taxa de retorno de 20% para a empresa, ao passo que o retrofit daria 18%. Com o programa de incentivos fiscais da Prefeitura, o retorno ficaria igual.

O prefeito Nunes, durante a festa de inauguração da reforma do edifício, destacou que o programa que dá isenção de impostos aos retrofits iria gerar empreendimentos para todos os públicos.

Porém, questionado acerca dos valores mínimos para ingresso nas unidades, totalmente fora da realidade da maioria dos paulistanos, e o fato de que seriam postos para locação, o prefeito reconheceu que não eram para qualquer pessoa, mas destacou que a cidade tem outros programas de moradia e citou o programa Pode Entra Aquisições.

“Nesse caso (o Renata), poderia ser (segregado apenas para as pessoas ricas). Mas só no Programa Pode Entrar Aquisição, nós temos mais de mil unidades (habitacionais) que a gente vai adquirir só no centro de São Paulo. Nessa primeira etapa, já mandamos para o Tribunal de Contas do Município (TCM) uma lista de mais de 20 mil unidades”, disse Nunes.

“A questão é a seguinte: tem um conjunto de ações. Por exemplo, ali no (edifício) Prestes Maia. É para baixíssima renda. Todos de baixíssima renda, que estamos fazendo a requalificação”, afirmou o prefeito.

O Prestes Mais é um prédio que era ocupado por movimento de moradia e está sendo reformado pela Prefeitura, que o Metrópoles apresentou em junho.

O Pode Entrar Aquisições é um programa em que a Prefeitura compra unidades produzidas pelo mercado imobiliário, já prontas, e os transfere a população de baixa renda.

A Prefeitura vem estudando fazer ela mesma retrofits em apartamentos do centro, e possui una lista de 50 possíveis imóveis para serem incluídos no projeto.